Estos días son sin duda noticia, entre las reclamaciones de consumo, aquellas dirigidas frente a las entidades financieras con el objeto de recuperar  determinados gastos asumidos en su día por el prestatario y que, no obstante, en muchos casos debieron ser asumidos por el Banco.

 

El motivo no es otro que la  Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, del Tribunal Supremo, que anulaba la cláusula de gastos presente en la práctica totalidad de las escrituras de préstamos hipotecarios suscritas, considerándola abusiva al entender que «[s]on de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de este contrato”

 

En resumidas cuentas, la cláusula en cuestión atribuía al consumidor consecuencias económicas que no le son imputables. La cuestión no es baladí pues en realidad, los gastos mencionados engloban en prácticamente todas las hipotecas gastos de cinco tipos: notaría, impuesto de actos jurídicos documentados, Registro de la Propiedad, tasación y honorarios de la Gestoría.

 

La citada sentencia determinó que la imposición de los gastos de constitución de la hipoteca “no sólo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de gastos, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante». En realidad, ello es considerado inadecuado por el Tribunal Supremo que considera, a nuestro juicio acertadamente, que «quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución».

 

En cuanto se refiere a las consecuencias del carácter abusivo de las citadas cláusulas, que atribuyen al consumidor todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, las mismas han de considerarse nulas y, por lo tanto, se deben “restituir” los efectos de éstas, efecto consistente en la ficción jurídica de desterrar sus efectos, como si nunca hubieran existido, de la realidad material.

 

¿Quién puede reclamar los citados gastos? En la práctica, todas aquellas personas que mantengan vigente un préstamo hipotecario que incluya la citada cláusula abusiva e incluso, en la mayor parte de los casos, todas aquellas personas que hayan terminado de pagarlo. Esto es, tanto si la hipoteca está activa, como si se ha vendido el inmueble o se han realizado novaciones sobre el préstamo inicial, puede reclamarse la devolución de los gastos de constitución.

 

En cuanto se refiere al procedimiento, un primer paso consiste en determinar la cuantía abonada por lo conceptos anteriormente mencionados; a tal fin, esulta esencial disponer de las facturas o recibos de los citados gastos, generalmente desglosados e incorporados a la escritura por la gestoría encargada de la tramitación. En este sentido, es preciso advertir que no todos los gastos serán reclamables, siendo así que la escritura de compraventa (siempre diferenciada de la de hipoteca) consta a su vez con gastos de tramitación que sí son válidamente atribuibles al comprador de la vivienda.

 

Posteriormente, se dirige una carta al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria titular del préstamo hipotecario, reclamando los gastos a los que ha hecho frente el cliente. Sólo ante la negativa de la entidad financiera a atender la reclamación y ofrecer un acuerdo satisfactorio para el cliente -negativa que, desfortunadamente, constituye la norma general-  el siguiente paso consiste en acudir a la vía judicial, mediante demanda ante los Juzgados del orden civil.

 

En este proceso, ESTUDIO JURÍDICO BALBUENA ofrece a todos los afectados por las citadas cláusulas la posibilidad de reclamar la cuantía de los gastos de formalización de la hipoteca, acompañando y asesorando a los mismos a lo largo de la reclamación hasta la recuperación de las cantidades asumidas.

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